ПАДАТ ТАКСИТЕ ЗА КУПУВАЧИТЕ НА ИМОТИ

Този, който има парите, диктува и условията. А който разполага с финансиране днес, може да купи имот на нечувана доскоро цена. Така описа ситуацията на пазара изпълнителният директор на „Адрес недвижими имоти” Цветелина Тасева. Компанията премахва напълно комисионата за купувачите и

увеличава на 6% от стойността на сделката таксата за продавачите на имоти.

Практиката се прилага на развитите пазари в света и е дошло времето да заработи и на българския пазар, коментира изпълнителният директор на „Ей Джи Кепитъл” Георги Павлов.
„След като през цялата минала година продавачите на имоти искаха с една пета повече от цената, която в крайна сметка получаваха, се създаде усещане за хаос, непредсказуемост и загуби и за двете страни. Не е нормално цената да се сваля с 20% в момента, в който се сяда на масата за преговори”, обясни Цветелина Тасева. Затова според нея продавачите на имоти са онези, които имат нужда от професионална консултация. В момента на пазара има огромен избор, много имоти със сходни характеристики - това, което доскоро се продаваше за 5-6 седмици сега се предлага без успех по 4-5 месеца. Целта на компанията е да улесни продажбите като помогне на продавачите да предложат имотите си на реалистичните за пазара нива, така че при преговорите да се достига до нормалните отстъпки от 5-6% от цената на един имот.

В резултат на бурното развитие на пазара през първата половина на 2008 г. цените в страната са поскъпнали средно с 22%, според  данните на „Адрес”. В София повишението е с 30%, в Пловдив, където са се продавали най-много нови имоти – 32%, а в Русе и Велико Търново – с по 27%. През втората половина на годината обаче цените са намалели драстично, като в над 70% от районите в столицата е отбелязан спад. Въпреки това и в момента има оферти, които надвишават значително реалните цени. Само в София разликата между цената, която купувачите са готови да платят за двустайно жилище и офертите на продавачите достига 15 хил. евро.
Въпреки че банките почти спряха финансирането на подобни покупки, в над половината от районите се искат по-високи от реалните цени. Това е особено характерно за по-скъпите райони. В южните квартали на столицата в края на миналата година средната продажна цена е била 1191 евро/кв. м, а в момента същите имоти се предлагат за 1267 евро/кв. м. Подобно е разминаването в кварталите „Лозенец”  - 1358 евро/кв. м през декември спрямо 1 579 евро/кв. м сега, „Изток” - 1331 евро/кв. м спрямо 1543 евро/кв. м и „Гео Милев” - 1278 евро/кв. м спрямо 1342 евро/кв. м. Практически цените, които продавачите искат в момента, са почти същите като стойностите, при които са се сключвали сделки в пика на пазара през първата половина на миналата година. Платежоспособното търсене обаче е в пъти по-малко.
Това показват и данните на „Колиерс Интернешънъл България”, които отчитат

спад в продажните цени в скъпите райони на София с 2 до 8% в края на миналата година.

Според техните данни от престижните райони в столицата увеличение се отчита само в „Изток” (18%) и около Докторската градина (11%).
Една от причините за бурния ръст на цените през 2008 г. беше и драстичното поскъпване на парцелите за строителство над 300 евро за кв. м застроена площ от бъдещата сграда,  обясни Цветелина Тасева. Обезщетенията пък са достигнали 50% от строителството върху терена, което е станало причина повечето от предприемачите да преразгледат плановете си за строителство още в средата на миналата година. Още повече, че месечно разрешение за ползване са получавали по 100 нови сгради в страната.  
„Всички тези фактори доведоха до застой на сектора и към момента над 80% от инвеститорите и строителите отчитат пряко въздействие на кризата върху дейността си. Те изпитват затруднения, тъй като реализират по-малък процент от единиците по време на строителството, а при слаби продажби са заплашени от загуба на финансирането. По-висока стабилност в настоящата ситуация показват родните предприемачи с добър имидж, които въпреки кризата успяват да продават, както и по-малките, които разполагат със собствен капитал за реализиране на проектите си”, смята Георги Павлов. Той обаче уточни, че за момента не са се сбъднали прогнозите за фалити на строителни компании, нито са спрени строежи, в които жилищата са напълно продадени.
От Камарата на строителите обаче се опасяват, че поне половината от започнатите през миналата година обекти може да останат недовършени заради липсата на финансиране. Подобни са наблюденията и на консултантите от „Колиерс”, които изчислиха, че

над 40% от инвестиционните планове са отложени или замразени.

Причината е, че банките отказват да финансират проекти в сферата на недвижимите имоти и изискват поне половината от бъдещите обекти да са с договор за продажба или наемане още преди проектът да е стартирал. Отделно се променят условията по вече отпуснати заеми, като в част от случаите се спират траншовете, въпреки че обектите за започнати, обяви през седмицата изпълнителният директор на „Колиерс България” Атанас Гаров. Той очаква, че това ще доведе до понижение на цените на жилищата с около 10-12% до края на тази година. Според данните на „Адрес” пък очевидно

цените ще паднат с поне 20%, за да се „изчисти” ефектът от надценяване на пазара.

Всичко това обаче според посредниците само е направило добра услуга на пазара, на който вече няма истерия, а все повече възможности за изгодни покупки.

КАКВО СЕ ПРОДАВА?

63% от продажбите на апартаменти са за жилища в новостроящи се сгради (до 6 месеца след  получаване на разрешително за ползване или на различен етап на строителство), 15% са сделките на зелено, 6% са жилищата в стари тухлени или ЕПК сгради и 16% за панелни апартаменти.
Това разпределение на търсенето доведе и до регулиране и на ценовите нива, като спадът при цените на панелните жилища през последното тримесечие достигна 23% спрямо първото (данните са за София на база реално сключени сделки в „Адрес”).
Опасенията, че в новите условия на пазара част от инвеститорите няма да се справят с реализирането на проектите си, нарастващият обем на предлаганите за продажба готови жилища, както и дългият период на изчакване преди влизането във владение отблъснаха купувачите от сключване на сделки на зелено. В края на 2008-ма година техният обем намаля драстично, като  единични продажби се сключваха само в най-големите проекти в София, зад които стоят доказали се инвеститори. Стабилни останаха перспективите пред готовите жилища, разположени в кварталите с добра инфраструктура.

Средни цени на кв. м в евро

Град                      2007 г.             2008 г.                Ръст (%)

София                   853,56              1087,33               30,13
Варна                    852                  1059                    24,31
Бургас                   596                    672                    12,79
Пловдив                 571                    756                    32,32
Благоевград           530                    632                    19,29
Велико Търново     457                    583                    27,44
Русе                      565                    719                    27,27
Сливен                  408                    451                    10,51
Стара Загора         595                    653                     9,73
Общо                    737                    901                     22,22

Източник: „Адрес”